Stiamo attraversando un periodo inedito: oggi sia il mutuo a tasso fisso che quello a tasso variabile sono su livelli bassissimi, ecco come puoi scegliere il mutuo adatto alle tue esigenze.
Questa situazione assolutamente unica è figlia dell’inflazione che stenta a ripartire sia in Europa che nel nostro paese, in questo scenario era prevedibile una sofferenza dei mutui e quindi un conseguente crollo dei tassi.
Scegliere la durata
Un fattore decisivo nella scelta del mutuo è la durata.
Oggi le banche concedono mutui per durate di solito fino a 30 anni, ma generalmente tendono ad applicare la seguente formula: età del mutuatario + durata del mutuo <= 75 anni, come ho scritto in questo articolo sul Prestito Vitalizio Ipotecario.
Difficilmente la banca concede un mutuo della durata di trent’anni ad una persona prossima ai 60, poiché verrebbe estinto a 90 anni, quando di solito aumentano le probabilità di decesso.
Spesso si opta per mutui di lunga durata (25-30 anni), ma è realmente la scelta giusta? Bisogna considerare che, se si decide di allungare la durata, aumentano di conseguenza gli interessi:
se accendi un mutuo di 150.000 euro in 10 anni e ipotizzando un tasso fisso del 2,5% puoi osservare che la rata ammonta a 1.414 euro/mese e al termine del piano di rimborso avrai versato meno di 20.000 euro di interessi.
Se al contrario aumentiamo la durata di altri 10 anni, quindi mutuo ventennale, la rata precipita ma gli interessi schizzano alle stelle: circa 41.000 euro, per questo motivo bisogna stabilire attentamente i pro e i contro di queste operazioni.
Se decidiamo di fare un paragone fra oggi, dove i mutui arrivano anche ad un tasso fisso del 2,5% e variabile di 1,5% e gli anni ’80 dove si poteva arrivare addirittura a stipulare un mutuo al 17-18%, possiamo notare differenze rilevanti, figlie chiaramente di situazioni economiche opposte.
Cambiano i tassi dei mutui, ma la domanda rimane sempre la stessa: conviene il tasso fisso o variabile?
Per scegliere se conviene stipulare un mutuo a tasso fisso o variabile è necessario esaminare la situazione economica.
L’Europa e l’Italia sono in deflazione, ovvero i prezzi dei beni tendono a scendere in quanto la domanda è in calo, costringendo i commercianti ad abbassare di conseguenza i prezzi.
- Mutuo a tasso fisso: nei primi 2 mesi dell’anno abbiamo assistito ad un fenomeno particolare, un ulteriore ribasso dei tassi: l’indice a 20 anni è sceso sotto l’1% contro l’1,6% di inizio anno, l’indice a 25 e 30 anni hanno perso tra il -0,6 e -0,7%, quindi se adesso si decide per un mutuo a tasso fisso si potrà beneficiare di tassi ai minimi storici e salvo successive rivalutazioni, rimarrà così fino alla sua estinzione, senza beneficiare di eventuali condizioni economiche favorevoli. Questo tipo di mutuo garantisce rate costanti, ed è quindi consigliabile per chi preferisce spendere mensilmente una cifra leggermente maggiore, ma essere al riparo da eventuali oscillazioni del denaro.
- Mutui a tasso variabile: a differenza dei precedenti, i mutui a tasso variabile vanno valutati mensilmente, e conviene approfondire l’andamento dell’indice Euribor. Al momento questo interesse è negativo, dunque sono le banche a pagare la Banca Centrale Europea per depositare i soldi, e non è finita qui, poiché per stimolare le banche a prestare liquidi in eccesso, e far ripartire la domanda, i tassi stanno scendendo ulteriormente. Questo tipo di mutuo garantisce un risparmio certo sulla rata mensile, ma non tutela il mutuatario in caso di oscillazioni al rialzo e quindi far aumentare la relativa rata, chi sceglie questa soluzione deve essere pronto ad affrontare una spesa mensile più alta.
Prima di concludere questo articolo desidero darti 3 piccoli consigli che possono risultare molto utili nella scelta del mutuo:
- Gli istituti bancari tendono a pubblicizzare le offerte di mutuo attraverso lo spread, ma confrontare più offerte tenendo conto solo questo parametro non è la mossa giusta, in quanto lo spread è solo un parte dei costi totali di un mutuo, ecco perché diventa fondamentale guardare il TAEG.
- Nella scelta della banca per il mutuo, non contano le dimensioni o il nome dell’istituto, ma semplicemente l’offerta più vantaggiosa.
- Quando chiedi un mutuo sei tu in una posizione debitoria e non la banca, quindi ciò che conta è la capacità reddituale personale.
Spero di esserti stato utile a capire la situazione economica attuale al fine di valutare al meglio il mutuo più adatto alle tue esigenze.
Se poi sei interessato al mercato immobiliare, o sei uninvestitore immobiliare, potresti trovare interessante leggere questo articolo che ho scritto sui mutui ad hoc per partecipare alle aste immobiliari
Buona Vita
Antonio Leone
