“Il mercato residenziale napoletano continua ad essere caratterizzato da una crescita dell’attività transattiva (+5,9%), sebbene con una intensità minore rispetto all’ultimo triennio (+10,5%), raggiungendo quota 7.600 transazioni” – è quanto emerge dall’analisi del 2° osservatorio immobiliare di Nomisma 2019.
Il comparto residenziale
Nel primo semestre 2019, per l’Istituto bolognese, i valori di mercato delle abitazioni napoletane continuano a diminuire rispetto all’anno precedente, sebbene con un’intensità minore (-0,6% su base annua per le nuove; -0,8% su base annua per le usate). La variazione semestrale conferma un lieve miglioramento delle quotazioni nel primo semestre 2019 (+0,2% per le nuove; +0,5% per le usate) che riguarda soprattutto le zone centrali e semicentrali della città.
Le quotazioni delle abitazioni usate si attestano su un valore medio di 1.778 euro/mq, toccando il picco di 4.700 euro/mq nelle zone di pregio; i prezzi medi di vendita delle abitazioni nuove si attestano a 2.196 euro/mq, con un picco di 5.300 Euro/mq. Lo sconto applicato in fase di trattativa rimane in media stazionario rispetto al 2018, nell’ordine del 15%, confermando le differenze a livello localizzativo (13,2% nelle zone centrali fino al 17,1% in periferia). In generale la crescita dell’attività transattiva si è riflessa anche sugli importi dei mutui erogati che nell’ultimo anno sono cresciuti del 9,8%, dato superiore rispetto alla media Italia (6,2%).
Riguardo la locazione gli operatori riscontrano una maggiore dinamicità del mercato nel corso del primo semestre 2019 (rispetto ai precedenti) rispetto alle zone del centro e di pregio. I canoni medi – come si legge nell’Osservatorio curato da Nomisma – nel complesso si stanno via via stabilizzando, registrando una flessione quasi nulla (in media del -0,2% su base annua) mentre i tempi medi di locazione si mantengono stazionari, intorno ai 4 mesi. I rendimenti potenziali lordi da locazione si consolidano attorno al 5,1%.
Per gli operatori del settore il mercato residenziale napoletano si caratterizza per un’elevata incidenza della domanda di acquisto rispetto alla locazione, che riguarda il 60% dei contratti stipulati in agenzia. La domanda di acquisto è sostenuta in primis da motivazioni legate alla prima casa (66%) e, a seguire, dall’acquisto per investimento e per seconda casa. Al contrario la domanda di locazione rappresenta il 40% dei contratti stipulati in agenzia. Più della metà dei contratti sono a libero mercato, mentre quelli a canone concordato sono circa il 36%.
Il comparto non residenziale
Gli immobili d’impresa, anche nel primo semestre 2019, continuano a risultare meno performanti rispetto al mercato residenziale napoletano. I prezzi di vendita sia dei negozi sia degli uffici continuano a registrare una diminuzione, sebbene più contenuta rispetto all’anno precedente, pari a -0,3% e -0,7%. A livello localizzativo nel comparto direzionale la flessione dei prezzi registrata da Nomisma ha riguardato tutte le zone della città, portando le quotazioni a circa 3500 Euro/mq in centro e a circa 1.800 Euro/mq nella periferia terziaria.
Nel comparto dei negozi, le flessioni più rilevanti si riscontrano nelle quotazioni in periferia (-1,2% su base annua), mentre nel centro città i prezzi sono cresciuti dell’1,1%. Nel complesso i prezzi medi di vendita dei negozi si attestano su un livello di 5.400 Euro/mq in centro e 3.290 Euro/mq nel semicentro. I tempi medi di vendita diminuiscono lievemente rispetto all’anno precedente, con differenze tra le localizzazioni, mentre gli sconti applicati in fase di trattativa tendono a stabilizzarsi. Gli operatori percepiscono nel complesso una stabilità del mercato e dell’offerta, a fronte di una lieve dinamicità della domanda soprattutto nel comparto commerciale. Tale mercato continua ad essere accompagnato da una flessione dei canoni, sebbene più contenuta rispetto agli anni precedenti.
I tempi per la locazione, sia per i negozi sia per gli uffici, si mantengono sostanzialmente invariati, intorno ai 6 mesi per gli uffici e 5 mesi per i negozi. Anche i rendimenti medi annui lordi, sia degli uffici sia dei negozi, risultano stabili, attestandosi rispettivamente al 5,5% e al 6,9%.
Le previsioni
Per il secondo semestre 2019 gli operatori si mantengono prudenti riguardo il mercato residenziale delle compravendite, sia sul fronte delle transazioni, sia sui prezzi di vendita. Per quanto riguarda la locazione gli operatori confermano una sostanziale stabilità del numero di locazioni, associata ad un lieve aumento dei canoni.
Per il mercato degli uffici e dei negozi le previsioni degli operatori per il secondo semestre 2019 si presentano prudenti.
