Le locazioni ad uso diverso da quello abitativo sono regolamentate dalla legge 392/1978, la cosiddetta legge sull’equo canone.
Per le locazioni di unità immobiliari adibite all’esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico e per le attività alberghiere, l’art. 34 della predetta legge prevede il diritto del conduttore a percepire un’indennità in caso di cessazione del rapporto contrattuale non imputabile a sua volontà o colpa.
Tale indennità è fissata dalla norma in 18 mensilità di canone, innalzate a 21 mensilità per le attività alberghiere. Pertanto il locatore proprietario dell’immobile all’atto della richiesta della restituzione dell’immobile deve corrispondere le predette somme al conduttore uscente o, in mancanza, non vedrà messo in esecuzione il provvedimento di rilascio eventualmente ottenuto in caso di convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione.
Tale indennità mira di fatto a ristabilire l’equilibrio economico turbato dalla cessazione della locazione. La volontà del locatore di non continuare il rapporto locatizio produce in capo al conduttore imprenditore una serie di disagi e costi che lo stesso dovrà affrontare per l’eventuale apertura di una nuova sede per lo svolgimento della propria attività nonché per acquisire una nuova clientela, circostanze i cui effetti il legislatore ha voluto mitigare con la previsione del richiamato art. 34.
Il diritto a percepire l’indennità presuppone la sussistenza di un’attività che importi un contatto diretto con utenti e consumatori.
L’art. 35 infatti indica i casi in cui l’art. 34 non trova applicazione, escludendo il diritto all’avviamento relativamente alle locazioni di immobili adibiti allo svolgimento di:
– attività che non comportino contatti diretti con il pubblico;
– attività professionali;
– attività di carattere transitorio
nonché degli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Pertanto non tutte le locazioni ad uso diverso implicano l’operatività dell’art. 34.
Come più volte affermato dalla giurisprudenza l’indennità è collegata “alla sussistenza di un avviamento che possa, almeno astrattamente subire un pregiudizio a seguito della cessazione della locazione e del trasferimento del conduttore”.
Questa finalità ha escluso il diritto all’indennità nei casi di svolgimento di attività professionali, in virtù della connotazione dei rapporti instaurati con la clientela, legati in modo preminente alla persona del professionista e che non risentono dell’eventuale trasferimento della sede; cosi come non è stata riconosciuta nelle attività a carattere transitorio e nei casi di avviamento denominato “parassitario”.
Quest’ultima forma di avviamento è quella riferita alle attività commerciali ubicate nelle stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio ed in tutte quelle circostanze in cui il pubblico degli utenti accede per puro caso all’attività svolta in locali complementari o interni a strutture principali e incapaci pertanto di creare un avviamento “proprio” derivante dalla capacità attrattiva e dell’operosità del conduttore.
In questo ambito sono state per lungo tempo inserite anche le attività svolte nei locali ubicati nei centri commerciali, cui non veniva pertanto riconosciuto il diritto all’avviamento al termine della locazione.
Le valutazioni giurisprudenziali fondavano la richiamata impostazione sulla considerazione che nei centri commerciali “la clientela non è un prodotto dell’attività del conduttore, ma è un riflesso della peculiare collocazione dell’immobile in un complesso più ampio i cui utenti garantiscono un flusso stabile di domanda”.
Con una recente pronuncia della Suprema Corte (sentenza n. 18748/2016) tale indirizzo è stato radicalmente mutato.
I giudici di legittimità hanno affermato la necessità di analizzare se nelle singole fattispecie concrete, il locale complementare o interno al centro commerciale sia in grado di creare un avviamento “proprio”, derivante dall’attività svolta dal conduttore. La Corte ha inoltre rilevato, sovvertendo il precedente orientamento, che non è generalmente “possibile distinguere un avviamento proprio del centro che non sia anche proprio di ciascuna attività in esso svolta”, proprio in considerazione della diversificazione dell’offerta commerciale di tali centri, caratterizzati da dimensioni piuttosto ampie, riconoscendo quindi alle singole attività in esso svolte una propria capacità di attrazione della clientela.
La predetta sentenza ha pertanto aperto anche ai contratti di locazione di unità immobiliari interni o complementari ai centri commerciali il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento, qualora ovviamente siano svolte le attività indicate dall’art. 34 a contatto diret
