di Salvatore Magliocca
A seguito della pubblicazione sulla gazzetta ufficiale (Serie Generale n.197 – il 24-08-2022) del regolamento 125 del 06 giugno 2022 entrerà in vigore il prossimo 08/09/2022 il modello standard di garanzia fideiussoria a garanzia della promessa di vendita di cosa futura.
Si attendeva questo provvedimento sin dall’adozione del D.LGS. 14/2019 – in vigore il 16 marzo 2019 – con il quale si emendava in Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155.
Il modello standard oggetto di attenzione era molto atteso dal mercato delle costruzioni private, molto penalizzato per via delle difficoltà a ricorrere all’utilissimo strumento del finanziamento interno, fondamentale nel segmento delle costruzioni civili ad uso abitativo. Le garanzie adottate dalla legge 210 del 2005 – che trova attuazione nel D. Lgs 122/2005 – hanno rappresentato una svolta epocale per la tutela dei diritti dei compratori, i quali risultavano essere letteralmente indifesi rispetto alle insolvenze e fallimenti degli operatori del settore delle costruzioni.
L’adozione di un testo di garanzia uniforme, sia per le garanzie delle somme versate in anticipo, sia per la tutela decennale per le difformità e i vizi occulti delle costruzioni, rappresentano ormai un caposaldo irrinunciabile del mercato cui tutti i protagonisti, costruttori ed acquirenti, fanno riferimento per le reciproche tutele nei rapporti.
La scelta di percorrere la strada del modello standard, con l’utilizzo di uno schema tipo che faccia riferimento ad un unico testo univoco, valorizza l’esperienza pluridecennale maturata negli appalti pubblici attraverso lo strumento della scheda tipo.
Il testo, pur risultando abbastanza “tecnico”, appare molto più leggero dal punto di vista del rimando ai vari riferimenti codicistici, senza peraltro rinunciare alla tutela dei diritti degli acquirenti che risultano essere abbastanza protetti.
Senza entrare troppo nel dettaglio, appare interessante la scelta dell’estensore che ha mantenuto un sobrio equilibrio tra le parti senza eccedere in nessuna delle pretese che, come accade in altri ambiti, eccede nella tutela di una sola parte creando un inefficace sbilanciamento che può genera successivi contrasti.
In questo caso risulta molto apprezzabile la scelta di mantenere ferme le tutele di cui all’articolo 3 comma 3 del decreto legislativo 122/2005 (come modificato dal “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” di cui al decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14), regolate dalla rinuncia agli effetti di cui al 1944 c.c. che potrebbe apparire ridondante, ma la conferma costituisce quantunque una opportuna tutela.
Risulta altrettanto interessante il contro bilanciamento a favore del garante, contenuto in alcuni passaggi importanti inseriti nell’articolo 6 “modalità di escussione della garanzia”. Tra questi l’esibizione della prova del pagamento a cura del garante, l’evidenza delle trascrizioni pregiudizievoli, visure ed estratti del registro delle imprese che certifichino eventuali stati di insolvenza e procedure concordatarie che determinino diritti all’incameramento della garanzia.
Sono confermate le tutele riconducibili alle scelte di continuità operate dagli organi preposti e la restituzione al garante di somme eccedenti nel caso in cui il beneficiario, successivamente all’escussione, si avvalesse di un diritto di prelazione con conseguenti vantaggi economici.
Nel complesso, quindi, il testo del modello standard adottato dal regolamento rappresenta un interessante equilibrio tra i diritti delle parti coinvolte. Questa apprezzabile scelta potrà rappresentare una svolta per sbloccare il settore delle costruzioni, da tempo fermo in attesa di questo provvedimento, che avrebbe potuto essere fortemente condizionato da un testo ostico e troppo penalizzante per le Imprese di assicurazioni che fin dall’entrata in vigore della legge 210 ha sempre guardato con sospetto il prodotto. Un’impostazione rigida, con adozione di un testo troppo sfavorevole alle Imprese, poteva diventare un ulteriore freno all’edilizia che in questo momento può rappresentare un pilastro importante di ripresa dell’economia.
