A seguito della pubblicazione della legge n. 19 del 27/02/2017 di conversione del Decreto Milleproroghe, è stato prorogato anche l’obbligo di versamento al fondo per la tutela degli acquirenti di immobili fino al 21 luglio 2030 dei contributi dovuti per la manutenzione di tale fondo.
Il fondo di tutela per gli acquirenti di immobili è stato istituito con il D. Lgs n. 122 del 2005, quando il Legislatore ha deciso di normare tutto l’ambito inerente le transazioni immobiliari sia per le permute che per la compravendita di cosa futura. Il sistema ideato prevede l’obbligo di costituzione di una polizza fidejussoria a tutela dei cedenti nella permuta, ovvero dei promissari acquirenti nelle compravendite di immobili da realizzare, a garanzia delle obbligazioni assunte negli atti.
In realtà il Legislatore si era spinto ben oltre, individuando anche la garanzia assicurativa per la tutela degli acquirenti di immobili di nuova costruzione, obbligando il venditore a contrarre una polizza di durata decennale che garantisse tutti i vizi occulti individuati all’art. 1669 del codice civile.
Tutte le garanzie in parola venivano a costituire elemento essenziale delle transazione, costituendo di fatto una tutela enorme per o cedenti o gli acquirenti: l’assenza delle garanzie in parola invalidavano qualsiasi atto. L’adozione del provvedimento si era resa assolutamente necessaria, considerando che questo segmento del mercato immobiliare era sempre stato luogo di frequenti scorribande di operatori senza scrupoli.
La fidejussione, infatti, oltre ad essere un elemento di tutela fondamentale per i consumatori acquirenti, è divenuta anche una discriminante importante di accesso al mercato degli imprenditori edili. Infatti il rilascio di siffatte garanzie prevede un elevato grado di affidabilità, propedeutico al rilascio della garanzia da parte degli operatori autorizzati, che di fatto ha rappresentato un filtro selettivo per il mercato. Tutti gli operatori del settore, che non hanno potuto dimostrare un livello minimo di solvibilità per il rilascio di siffatte garanzie, sono praticamente rimasti fuori dal mercato per carenza di merito creditizio.
In questo quadro normativo fondamentale è stata la scelta di creare un fondo di garanzia per gli acquirenti, denominato “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”, che si alimenta con un contributo del 5 per mille da calcolarsi sui premi delle fidejussioni emesse dagli operatori del mercato per tale tipologia di attività.
Il Fondo, gestito dalla CONASP SpA, è riuscito a gestire le problematiche che scaturivano su questo settore, dando una risposta all’utenza che rimaneva danneggiata dai fallimenti. Con il decreto milleproroghe di cui alla premessa, il parlamento ha deciso di prorogare il funzionamento di questo fondo lasciando intatte le tutele che hanno rappresentato un indubbio passo avanti nel settore.
Salvatore Magliocca
