“Il mercato residenziale di Napoli conferma la dinamica espansiva delle transazioni, segnando un aumento del +4,7% nel 2017 e +11% nel primo trimestre 2018 rispetto al primo trimestre 2017. Gli operatori infatti percepiscono un mercato piuttosto dinamico, trainato dall’interessa della domanda per gli immobili residenziali localizzati soprattutto nelle zone centrali e di pregio della città, mentre si riscontra una maggiore difficoltà di assorbimento delle abitazioni periferiche e di minore qualità” – è quanto emerge dall’analisi del 2° osservatorio immobiliare di Nomisma 2018.
Il comparto residenziale
A Napoli emerge ancora dell’incertezza sul fronte delle quotazioni, sebbene la flessione dei prezzi si stia gradualmente assottigliando. La flessione annuale dei valori di mercato sia per il nuovo sia per l’usato risulta mediamente prossima allo zero, rispettivamente pari a -0,6% e -0,4%. In calo anche lo sconto applicato in fase di trattativa che si attesta al 15%. Stazionari intorno ai 6,5 mesi i tempi medi di vendita, che rimangono ancora distanti dai valori pre-crisi. Per quanto riguarda il segmento della locazione, gli operatori percepiscono una maggiore dinamicità del mercato in termini di contratti nelle zone centrali e di pregio della città. Si assiste a una maggiore tenuta dei canoni nelle zone centrali e di pregio (rispettivamente +0,2% e 1,1% su base annua) rispetto alle zone semicentrali e periferiche, dove i canoni continuano a diminuire (rispettivamente del -1,6% e -2,5%). In questo contesto, i tempi medi di locazione si stabilizzano, attestandosi intorno ai 4 mesi sia per il nuovo sia per l’usato. Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione che si consolidano intorno al 5,1%.
Le previsioni degli operatori confermano le aspettative di crescita delle transazioni nel comparto residenziale, con un recupero anche in termini di valore di mercato, così come i contratti di locazione sono percepiti in lieve aumento e i canoni in lieve flessione.
Il comparto non residenziale
Il mercato immobiliare non residenziale napoletano risente di una condizione economica piuttosto incerta. Rispetto al mercato residenziale, l’attività transattiva non ha avuto effetti generalizzati sulle quotazioni, che continuano a registrare arretramenti piuttosto accentuati soprattutto per gli immobili direzionali (-3,2% su base annua). Considerando il mercato della locazione, gli operatori percepiscono una stabilizzazione dell’offerta a fronte di una lieve dinamicità della domanda, che continua però ad essere accompagnata da una flessione dei canoni, seppure in misura minore rispetto agli anni precedenti. Il ridimensionamento dei canoni è dell’ordine del -1,6% per il comparto direzionale e del -1,4% per i negozi. I tempi di assorbimento, sia per i negozi sia per gli uffici, si mantengono stabili. Anche i rendimenti medi annui lordi per uffici e negozi risultano stabili, attestandosi rispettivamente al 5,4% e al 7%.
