“Credito immobiliare ai consumatori” questo il nuovo capo I-bis inserito al Titolo VI del Testo Unico Bancario (TUB) ad opera del D.Lgs. 72/2016.
In adeguamento ai principi comunitari ed in attuazione delle norme dalla cosiddetta Mortgage Credit Directive (MCD) – Direttiva 2014/17/UE, è stata introdotta nel nostro ordinamento una specifica regolamentazione dei contratti di mutuo conclusi dai consumatori, finalizzati all’acquisto di beni immobili residenziali o alla conservazione del diritto di proprietà su terreni o su immobili edificati o progettati.
Alcune delle nuove norme saranno efficaci dal 01 luglio 2016 e si applicheranno a tutti ai contratti di credito sottoscritti successivamente alla predetta data, mentre altre regolamentazioni faranno il loro concreto ingresso soltanto a decorrere dal 01 novembre 2016, o in epoca successiva, richiedendo il necessario intervento attuativo della Banca d’Italia e/o del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Il primo aspetto cui è stato dato rilievo è il principio, avente carattere centrale e ribadito più volte dalla normativa europea, della concessione responsabile dei mutui.
Il finanziatore dovrà procedere alla verifica del merito creditizio, effettuando una stima approfondita di tutti i fattori che possano incidere sulle prospettive di adempimento da parte del consumatore, dovendo valutare l’elemento “valore del bene immobile residenziale” solo in collegamento con altri aspetti quali la situazione economica e finanziaria del potenziale mutuatario. Attività di verifica, già presente nella normativa bancaria inerente le altre forme di credito ai consumatori, estesa anche alla concessione dei crediti fondiari.
Cambieranno conseguentemente anche le regole per la valutazione degli immobili; la Banca d’Italia provvederà ad individuare gli standard affidabili cui dovranno attenersi i finanziatori e/o soggetti terzi incaricati della stima degli immobili, stima che dovrà essere imparziale ed obiettiva, prevedendo a tal fine la possibilità di prendere in considerazione la banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate nonché l’applicazione di modelli di riferimento prestabiliti.
Nuove norme sono state introdotte anche per la pubblicità e relativamente agli obblighi di informazione.
Dal 01 novembre il finanziatore dovrà consegnare al consumatore un documento informativo generale che, in modo chiaro e comprensibile, fornisca, tra le altre, indicazioni sui contratti e le forme di credito offerti, le informazioni che il cliente deve comunicare ai fini della valutazione del merito creditizio, nonché la possibilità per il cliente di beneficiare di servizi di consulenza.
Dopo aver ricevuto le informazioni da parte del consumatore, vi sarà l’obbligo per il finanziatore/intermediario di predisporre e consegnare il PIES – prospetto informativo europeo standardizzato – con il quale dovrà essere garantita al cliente un’informazione personalizzata ed al quale potranno essere aggiunte, con apposito documento separato, informazioni suppletive.
Finalità precipua del PIES è quella di fornire al consumatore elementi esaustivi e particolareggiati sul contratto di credito (tra i quali l’indicazione del TAEG, il numero e l’importo delle rate, i costi complessivi, l’eventuale compenso dell’intermediario del credito) che gli permettano di scegliere consapevolmente come “indebitarsi”. A tal scopo è altresì concesso al consumatore un periodo di riflessione di almeno sette giorni, in cui lo stesso potrà confrontare le diverse offerte di credito sul mercato, restando il finanziatore, nel predetto periodo, vincolato all’offerta formulata.
Inoltre è stato introdotto il divieto di commercializzazione abbinata, pertanto il finanziatore non potrà imporre, per la stipula del contratto di credito, la vendita di altri prodotti o servizi finanziari distinti.
In accordo alla previsione della direttiva che invita gli Stati membri ad adottare “misure per incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza” prima di procedere con azioni giudiziarie (art. 28 Direttiva), è stata altresì introdotta una particolare disciplina in caso di inadempimento del consumatore.
Attualmente è previsto (art. 40, secondo comma, TUB) che la banca possa invocare la risoluzione del contratto di mutuo quando il debitore abbia effettuato in ritardo il pagamento di sette rate, anche non consecutive, ritardo compreso tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dopo la scadenza.
Tale inadempimento permette al creditore di procedere con le attività per la vendita forzata del bene, procedure che nella maggior parte dei casi vedono la loro conclusione in media dopo quattro / cinque anni, spesso senza la soddisfazione delle pretese creditorie e con il mantenimento della posizione debitoria aperta in capo al mutuatario, nei confronti del quale la banca può continuare ad agire fino alla completa estinzione del credito.
Il nuovo art. 120 quinquiesdecies del TUB, al comma 3, prevede la facoltà per i contraenti di introdurre nel contratto di credito una sorta di patto marciano, con cui regolamentare in via preventiva l’eventuale inadempimento del consumatore. Potrà quindi essere stabilito che, a seguito del mancato pagamento da parte del mutuatario di un importo complessivo pari ad almeno 18 rate mensili, “la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia o dei proventi della vendita del medesimo” produca l’estinzione dell’intero debito.
Il primo evidente elemento di distinzione rispetto alla norma dell’art. 40, sopra richiamato, è la circostanza che il mutuatario inadempiente sarà integralmente liberato anche nel caso che i proventi della vendita o il valore del bene siano inferiori al credito vantato.
La convenzione dovrà inoltre prevedere che, in caso di valore o ricavato superiore, l’eccedenza venga corrisposta al consumatore.
La norma ha, pertanto, bilanciato l’aumento della soglia dell’inadempimento (ritenendo a tal fine rilevante l’omesso pagamento per un periodo pari ad un anno e mezzo) con il vantaggio del creditore di vedere soddisfatte le proprie ragioni creditorie, forse in tempi più rapidi.
Il menzionato patto dovrà, a pena di nullità, prevedere che il valore del bene immobile sia oggetto di stima in epoca successiva al momento dell’inadempimento, con perizia da effettuarsi da “perito indipendente”, scelto di comune accordo dalle parti o nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.
La nuova disciplina potrebbe stimolare i finanziatori ad erogare più facilmente i crediti, ma, per espresso divieto di legge, non dovranno condizionare la conclusione del contratto alla sottoscrizione della clausola.
Di converso, i consumatori potrebbero essere indotti a sottoscrivere la predetta clausola per i presunti vantaggi previsti, quali l’innalzamento della soglia dell’inadempimento e la liberazione integrale dal debito con la restituzione e/o il trasferimento dell’immobile.
Su quest’ultimo punto si rileva che lo stesso legislatore ha previsto che prima della sottoscrizione del patto, in fase precontrattuale, il consumatore dovrà ricevere assistenza gratuita da un consulente al fine di valutarne l’effettiva convenienza. Ciò nel rispetto del principio garantista del soggetto debole, che potrebbe non immaginare e valutare gli svariati scenari concreti che potrebbero manifestarsi con l’introduzione della regolamentazione preventiva di un eventuale futuro inadempimento.
La norma sarà oggetto di attuazione da parte del Ministero dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministero della Giustizia e con parere della Banca d’Italia, con decreto che dovrà essere emesso entro sei mesi. Sarà sicuramente necessario prevedere una formulazione precisa, coordinata con altre norme codicistiche (i.e., divieto del patto commissorio, tutela della par condicio creditorum) al fine di non incorrere nelle sanzioni di nullità o inefficacia della clausola.
Rinviamo, pertanto, a quel momento l’analisi delle prospettive che si presenteranno per i contraenti con l’adozione della pattuizione e delle problematiche che potrebbero insorgere relativamente alla tutela dei diritti dei terzi creditori.
