Sia per chi vende, per chi compra o anche se sei investitore immobiliare, attribuire la giusta valutazione ad un immobile è un punto basilare.
Non è semplice però, poiché sul valore influiscono numerose variabili come la zona, i servizi e la qualità dell’edificio.
Cosa devi fare per attribuire il “giusto prezzo” alla casa?
Il primo passo da compiere per valutare al meglio un immobile è confrontarlo con altri immobili simili come qualità, tipologia e zona
Come puoi riuscirci?
Semplice, attraverso il web!
Infatti mentre prima dovevi rivolgerti ad una agenzia immobiliare, adesso è diventato tutto molto più semplice, infatti puoi usufruire di portali attendibili come immobiliare.it, casa.it o idealista.it.
In questi portali puoi inserire Cap o indirizzo, per constatare le valutazioni medie al metro quadro nella zona di riferimento, anche se le quotazioni si riferiscono alla richiesta di partenza di chi vende.
Se vuoi fare una ricerca su internet più approfondita posso consigliarti alcuni punti da fondamentali, che puoi inserire nelle chiavi di ricerca:
- Città
- Quartiere, se cerchi un immobile centrale o periferico
- Superficie in metri quadri
- Numero di locali, monolocale, bilocale, trilocale e così via
- Tipo di riscaldamento
- Stato di conservazione
- Presenza di box auto o eventuale giardino, importante perché possono influire sul valore dell’immobile
- Piano
- Arredato o vuoto
- Presenza di balconi o finestre
- Ascensore, se l’appartamento è piano alto diventa indispensabile
Un passaggio essenziale ed obbligatorio per una valutazione completa è sul sito della Agenzia delle Entrate alla voce “Banca dati delle quotazioni immobiliari” , eseguendo una ricerca per Comune o per quartiere si ottiene una fascia di prezzo che oscilla dal minimo al massimo espresso in euro al metro quadrato calcolato sulla superficie lorda, ovvero inclusi i muri interni, ma al netto delle murature esterne.
Dopo queste ricerche abbiamo finalmente gli elementi necessari per stimare in maniera adeguata il prezzo di un immobile.
Per valutare poi il reale prezzo di vendita, bisogna moltiplicare il costo al metro quadro per la superficie, e in questo caso sarebbe opportuno utilizzare la superficie catastale (per evitare stime troppo generose) che si trova sulle visure online.
Ti faccio un breve esempio:
Appartamento in un condominio di 90 metri quadrati con 2 balconi da 3 metri, per cui abbiamo individuato il valore di 2.000 euro al metro quadrato.
Il calcolo da fare sarà: 90 (superficie interna) +0,6 (balconi al 10%) +3.5 mt quadrati di muri interni = 94,1 moltiplicato per 2.000 otteniamo il prezzo di 188.200 euro.
La valutazione seppur precisa, può essere però suscettibile a modifiche, ad esempio dove affacciano i balconi:
- Balcone affaccio interno vale mediamente il 10% in meno
- Balcone affaccio panoramico vale mediamente il 5-10% in più
Così come possono valere di più i piani alti, un appartamento dotato di riscaldamento autonomo o un immobile dove l’ex inquilino ha lasciato servizi funzionanti come condizionatore o antifurto.
Bisogna tener conto che, anche se la stima è accurata, il valore dipende sempre dalle condizioni attuali del mercato, oggi ad esempio il mercato immobiliare va molto a rilento, c’è molta offerta e quindi si tende ad andare incontro al potenziale acquirente.
Se desideri avere un quadro più completo per la valutazione di un appartamento puoi contattare almeno 3 agenzie immobiliari.
Stai attento però poiché spesso in cambio di una stima gratuita di un appartamento l’agenzia può chiederti l’incarico di trattarne l’eventuale vendita, non è questo il male, anzi nel tuo percorso per diventare investitore immobiliare, all’interno della tua squadra di fiducia dovrai avere un agente immobiliare.
Impara anche da solo a valutare un immobile, in tutte le circostanze: vendita, acquisto o nel caso di acquisto alle aste immobiliari
Buona Vita
Antonio Leone
