Già a gennaio i professionisti del settore immobiliare consideravano probabile una flessione delle compravendite di abitazioni. Tra le cause venivano citate la situazione geopolitica instabile in cui ci troviamo, l’inflazione, l’immobilità salariale che riguarda il nostro Paese e il crescente impatto delle politiche monetarie internazionali sul tasso di interesse dei mutui. Quest’ultimo fattore, in particolare, implica un drastico cambiamento rispetto a due anni fa, quando il costo ridotto del credito aveva favorito una crescita rapida e imprevista delle transazioni nel periodo successivo al lockdown. Ci si aspetta quindi per il 2023 una flessione significativa rispetto agli anni precedenti, che secondo Nomisma porterà a fine anno a un calo complessivo delle compravendite del 14,6 per cento.
Acquisti di casa in calo nel 2023
L’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma illustra lo scenario previsto fino al 2025 e, come già accennato, ci si aspetta una flessione decisa rispetto al 2022, quando si erano contate 784 mila compravendite. Nel 2023 se ne prevedono invece soltanto 670 mila, con un calo ulteriore fino a 643 mila nel 2024 e un possibile accenno di crescita nel 2025, quando si dovrebbe arrivare a 669 mila transazioni. Gli ultimi mesi del 2022 erano già stati caratterizzati da una diminuzione delle compravendite. Tra i mercati più colpiti c’è quello di Milano, che da due trimestri segna un dato negativo. Sebbene i fattori che potrebbero aver influenzato la situazione sono numerosi, dalla recessione alla crisi energetica, l’economista Lucio Poma di Nomisma punta il dito verso l’inflazione e la mancanza di misure volte a limitarne gli effetti.
Per quanto riguarda i prezzi, al momento i valori nominali restano positivi, ma diventano stabili se non in calo una volta corretti per l’inflazione. Ad esempio, per il 2023 si prevede un aumento dei prezzi dell’1 per cento, che corrisponde però a un -4,8 per cento in valore reale. Lo stesso si applica al 2024, quando un +0,2 per cento si tradurrà in -2,5 per cento, e nel 2025 con un aumento dello 0,5 per cento che corrisponderà a un calo reale dell’1,4 per cento.
Previsioni fino al 2025 per il mercato delle locazioni
Mentre per il mercato delle compravendite si prospetta un rallentamento, Nomisma prevede invece una crescita per quanto riguarda le locazioni. Ciò è dovuto in parte alla ripresa degli affitti per studenti, e in buona misura anche all’aumento degli affitti turistici dopo il brusco stop durante la pandemia. In questo scenario chi ha una proprietà libera, soprattutto se situata in un’area attrattiva dal punto di vista culturale o paesaggistico, potrebbe dunque trovare vantaggiosa l’opzione degli affitti destinati ai turisti. Avviare questo tipo di attività è più semplice facendo affidamento a un property manager, come l’agenzia specializzata in gestione affitti brevi a Como che si occupa degli aspetti amministrativi e burocratici per chi desidera mettere in locazione una casa nel territorio lariano. In questo modo è possibile recuperare le perdite legate ai possibili ritardi nel concludere una compravendita in vista di una ripresa del settore nei prossimi anni.
In generale, la situazione degli affitti sarà positiva anche per il comparto residenziale. Qui la domanda di coloro che al momento non sono in grado di acquistare una proprietà si aggiunge a quella stabile di lungo periodo. Nel 2022 i canoni sono aumentati del 3,6 per cento, con rendimenti stabili che per il settore residenziale sono in media del 5,5 per cento, senza variazioni di rilievo rispetto al periodo precedente. Menzioniamo infine il tempo medio necessario per riuscire ad affittare un’abitazione che è al momento di circa 1 mese e mezzo, con rendimenti lordi nell’ordine del 5,5 per cento.
