La casa è un bene rifugio contro la guerra e l’inflazione. Nel 2022 le compravendite sono aumentate del 5,4% rispetto al 2021 e nel primo quadrimestre del 2023 è possibile una riduzione con valori stabili rispetto al 2022. È la fotografia del sentiment del mercato immobiliare residenziale, realizzato dall’Ufficio studi Fimaa – Confcommercio, coordinato da Andrea Oliva, che evidenzia un mercato ancora forte nei fondamentali, con percentuali di crescita “più limitate”. Si evidenzia un’offerta di abitazioni poste in vendita in riduzione secondo il 71,2% di operatori interpellati. Nel terzo quadrimestre 2022, secondo il 49,3% di agenti immobiliari Fimaa – Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia – intervistati, il mercato della compravendita abitativa si caratterizza per la stabilizzazione della domanda per acquisto, con variazioni percentuali congiunturali del numero di scambi sugli stessi livelli del II quadrimestre 2022 (giudizi espressi dal 42,9% del panel). Ciò porterebbe il numero di scambi di abitazioni per il 2022 a 790 mila (+5,4%). I prezzi medi di vendita sono cresciuti della stessa percentuale del periodo precedente (+3%, dati Istat) secondo il 56,6% degli intervistati. Per il primo quadrimestre del 2023 sulle variazioni del numero di compravendite emerge un minore ottimismo rispetto al passato, con un incremento dei giudizi di diminuzione che diventano la modalità più scelta dagli operatori (61,8%). Per le variazioni dei prezzi il 55,3% degli agenti immobiliari Fimaa ipotizza una variazione analoga a quella dell’ultimo quadrimestre 2022: +3,1% nel I trimestre 2023.
Le risposte sull’indagine, fornite dai rilevatori Fimaa (attraverso un questionario online, con metodologia Cawi) hanno riguardato le città e le province di: Ancona, Asti, Bologna, Bolzano, Brescia, Cagliari, Catania, Chieti, Cremona, Cuneo, Enna, Ferrara, Firenze, Foggia, Forlì-Cesena, Genova, Grosseto, Livorno, Lucca, Macerata, Mantova, Matera, Messina, Milano, Modena, Monza e Brianza, Napoli, Novara, Olbia-Tempio, Oristano, Padova, Pavia, Perugia, Pesaro e Urbino, Piacenza, Pordenone, Ragusa, Ravenna, Roma, Sassari, Savona, Taranto, Trento, Treviso, Trieste, Udine, Varese, Venezia, Verbano-Cusio-Ossola, Vercelli, Verona, Viterbo permettendo di tracciare un significativo quadro congiunturale dell’attuale momento di mercato e dei prossimi 4 mesi. Secondo i giudizi espressi, l’appartamento più richiesto del 2022 è indipendente (76,6%), localizzato in periferia o hinterland delle città (40,3%), in classe energetica medio-alta (40,5%), ristrutturato (36,6%), con terrazzo o balcone (53,8%). In questi ultimi due anni appare si sia consolidata infatti la richiesta di una classe energetica alta: B, C o D è l’ipotesi prescelta dal 40,5% del campione. In media, il terrazzo o balcone è preferito nel 53,8% di richieste, diventano il 60,8% nel Nord e sono sorpassate dal giardino o cortile privato nelle regioni centrali o meridionali e insulari (50,7% e 51,9% rispettivamente). La tipologia di riscaldamento più richiesto è quello autonomo (98,9% di preferenze), probabilmente a causa dell’innalzamento del costo dell’energia si desidera un migliore controllo dei costi. Nel terzo quadrimestre del 2022, a giudizio di quasi l’80% di operatori interpellati, la domanda di locazione si è ulteriormente rafforzata; per quasi la stessa quota (73,4%) l’offerta è diminuita. Di conseguenza, la maggior parte del campione di agenti immobiliari interpellati (42,5%) riferisce una variazione del numero di contratti di locazione analoga a quella fatta registrare nel secondo quadrimestre dell’anno. Per i canoni di locazione il 51,4% degli interpellati riferisce un incremento percentuale maggiore rispetto a quello del quadrimestre precedente. Per i primi 4 mesi del 2023 il 49,2% del panel prevede una variazione del numero di contratti di affitto sugli stessi livelli di quelli dell’ultima parte del 2022, così come evidenzia il 55,7% per i canoni di locazione.
“Dallo studio emerge che la periferia e l’hinterland – sottolinea Andrea Oliva, coordinatore Ufficio studi Fimaa -restano le zone preferite dagli italiani per l’acquisto. Seguite dalle zone centrali e dalle piccole città non capoluogo di provincia. Gli immobili indipendenti (ville o villette) sono i più richiesti, soprattutto nel Sud e nelle Isole. Nel centro Italia le preferenze maggiori sono espresse per le zone centrali o semicentrali delle città. Negli ultimi due anni, inoltre, si è consolidata la domanda per una classe energetica alta: B, C o D seguita dalla classe A”. “Nel primo quadrimestre del 2023 – afferma Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa – le rilevazioni evidenziano una possibile riduzione delle compravendite con valori stabili, rispetto al quadrimestre precedente. Nonostante la particolare congiuntura economica che stiamo vivendo, caratterizzata dalla destabilizzazione internazionale per il conflitto russo-ucraino, dall’aumento dell’inflazione e dei tassi dei mutui, il mattone si conferma un bene rifugio. L’inflazione, in particolar modo, rappresenta un fattore bifronte per il mercato immobiliare perché da un lato invoglia ad investire i risparmi in modo sicuro con l’acquisto immobiliare e dall’altro erode il potere di acquisto delle famiglie. Inoltre, dallo studio Fimaa emerge come la domanda sia rivolta verso immobili efficientati energeticamente. In tal senso la necessità di una migliore gestione dei costi dell’energia si accompagna con quella riguardante la tenuta del valore delle case, che potrebbe risentire dell’attuale direttiva europea sulla prestazione energetica, con l’obbligo per tutti gli immobili residenziali di raggiungere classi energetiche elevate. Per ridurre l’impatto ambientale degli edifici serve più gradualità tenendo conto degli aspetti architettonici degli immobili del nostro Paese. Si deve scongiurare il rischio di eventuali svalutazioni che potrebbero investire la maggior parte degli immobili italiani tuttora in classe G ed F”.
