Condizionatori e decoro architettonico. Con la pronuncia del 6 ottobre 2014, n. 20985, la Corte di Cassazione ha ribadito quale sia la corretta modalità di applicazione dell’art. 1120 c.c. in un’ipotesi in cui un condomino aveva posizionato sulla facciata condominiale dei condizionatori. La norma prevede quanto segue: “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.” I condomini che avevano posizionato i condizionatori sostenevano la tesi secondo cui non vi era stata alcuna alterazione del decoro architettonico; cosa, questa dell’assenza di pregiudizio al decoro architettonico, che sarebbe stata palesata dal fatto che l’amministrazione pubblica, rilasciando il provvedimento di assenso all’intervento avrebbe confermato la piena compatibilità paesaggistica, urbanistica ed ambientale del posizionamento dei condizionatori. La Corte di cassazione si è però mostrata di contrario avviso. Ha, infatti, ribadito che “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio e che la relativa valutazione spetta al giudice di merito, ed è insindacabile in sede di legittimità ove non presenti vizi di motivazione”. Sulla base di tale assunto la Corte di cassazione ha confermato la sentenza di secondo grado. Neppure il fatto che un’autorità amministrativa abbia valutato positivamente l’intervento ha giovato ai condomini. Come si ripartiscono le spese per i balconi cosiddetti “aggettanti” e per gli elementi decorativi presenti sugli stessi? I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Non fungono da copertura del piano inferiore. Detti balconi e le relative solette non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. secondo cui le spese per la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. E’ quanto ha ribadito sostanzialmente la Suprema Corte con le sentenze n. 12.01.2011, n. 587 e n. 05.01.2011, n. 218. I balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, conseguentemente le spese di riparazione gravano solo sugli stessi. Soggetti a un regime diverso, invece, sono tutti gli elementi decorativi del balcone, considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del cod. civ. La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno. Come si ripartiscono le spese di rifacimento del parapetto dei balconi? Il problema di ripartizione delle spese è sorto in quanto non tutti i balconi hanno il parapetto, alcuni, infatti hanno le ringhiere in ferro. L’art. 1117 c.c. ingloba tra i beni comuni, salvo diversa disposizione del titolo, i muri maestri, nei quali, per costante interpretazione giurisprudenziale divenuta diritto vivente, sono incluse le facciate del condominio. Il balcone è un accessorio dell’unità immobiliare da cui diparte e ad essa è preordinato ad arrecare utilità (aria, veduta): tuttavia, il balcone è anche inserito nel muro di proprietà comune e quindi nella facciata esterna dell’edificio in condominio e, pertanto, i suoi rivestimenti o gli elementi decorativi partecipano dei diritti e dei doveri inerenti il decoro architettonico della facciata, rendendo esteticamente gradevole l’immobile nel suo complesso. Pertanto, il balcone presenta elementi statici ed elementi decorativi : i primi servono di sostegno alla struttura del balcone ed i relativi costi sono da attribuire al proprietario dell’appartamento cui si riferiscono, mentre i secondi partecipano dell’aspetto conferito alla facciata – bene comune, quindi ogni spesa ad essi relativa andrà ripartita anche tra i condomini. Parte della dottrina (SALIS) ritiene che, poiché la ringhiera è parte integrante del balcone, essa vada considerata di pertinenza esclusiva, anche in punto di riparto oneri, del proprietario dell’unità cui si riferisce, ma le opinioni maggioritarie propendono per l’attribuzione a tutti i condomini ove la ringhiera o parapetto in metallo contengano elementi decorativi richiamati in altre parti della facciata o dell’edificio, circostanza di fatto che va appurata dal Giudice del merito nella situazione di volta in volta sottoposta al suo vaglio. Conclusioni: nel caso di specie, è innanzitutto necessario stabilire se le ringhiere apposte ad alcuni soltanto dei balconi siano elementi decorativi oppure statici degli stessi, osservando se le medesime ringhiere costituiscono una scelta architettonica oppure un’opzione del privato. Qualora si tratti di elemento decorativo, la spesa per il rifacimento (nella fattispecie, riduzione allo stato grezzo e verniciatura) dovrà essere ripartita e sopportata tra tutti i condomini, anche tra color che non possiedano un balcone, in quanto essa sarà parte integrante della facciata. Se invece si tratti di elemento statico, dovranno sostenerne il carico e l’onere materiale solamente i proprietari delle unità immobiliari interessate. Infine, per quanto concerne le spese per il rifacimento dei parapetti in muratura varrà analogo discorso.
