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Parcheggio in condominio, spetta anche a chi ha il box

Il parcheggio in condominio. Fonte di litigi e malumori il parcheggio delle auto nel cortile in realtà gode di una legislazione tutta sua, anche se spesso trascurata. Per le case costruite a partire dalla fine del 1967 in poi, infatti, il parcheggio nel cortile non è un optional, ma un obbligo, e i regolamenti di condominio che non lo consentono sono a loro volta fuori legge. Quindi prima di pensare a multare o a denunciare chi parcheggia sarà bene dare un’occhiata alla data di nascita del palazzo. E se questo è vecchio è meglio pensare a regolamentare piuttosto che vietare, perché se non sono d’accordo tutti sul divieto la delibera è nulla.

Dal 1967 in poi parcheggio obbligatorio

Il vero e proprio spartiacque nella vicenda lo segna la legge 6 agosto 1967, n. 765 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150). L’articolo 8, infatti, stabilisce che per poter avere la concessione edilizia c’è l’obbligo di riservare a parcheggio, nelle nuove costruzioni ed aree ad esse inerenti, appositi spazi (in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri di fabbricato). Una prescrizione che non può essere “cancellata” neppure dal regolamento condominiale contrattuale, come ha precisato la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1988, n. 3370) sottolineando che l’obbligo di riservare le aree a parcheggio previsto dalla legge “si ricollega ad esigenze pubblicistiche e costituisce un vincolo di destinazione, in favore degli abitanti delle costruzioni medesime, non derogabile, né da parte del costruttore, né da parte di successivi rapporti privatistici che restano colpiti da nullità ove si pongano in contrasto con tale destinazione. Pertanto, in edificio condominiale, e per il caso in cui gli indicati spazi si trovino in aree incluse fra i beni comuni, la citata norma rende invalida la clausola del regolamento condominiale, recepita nei contratti di vendita, che introduca divieti di parcheggio, e, quindi, legittima la deliberazione assembleare che consenta il parcheggio stesso in contrasto con tale regolamento”.

I regolamenti fuorilegge

Chi si trova ad abitare in un condominio costruito da meno di 40 anni, dunque, non può vedersi imporre nessun divieto di parcheggio e nessuna sanzione, anche se l’area non è delimitata e non sono delimitati i posti. Ovviamente la propria libertà di lasciare la macchina sottocasa non deve essere una limitazione a quella degli altri: tutti debbono essere in condizione di poter parcheggiare almeno un auto per appartamento, e questo a prescindere dalla dimensione dell’appartamento stesso. Il che significa che occorre evitare di sistemare la macchina in modo tale che altri non trovino spazi o abbiano difficoltà nel fare manovra, ma nulla di più, e l’attico su due piani quanto a parcheggio “vale” come un monolocale. Quindi regolamenti che vietano il parcheggio nei condomini costruiti dopo il 1967, o lo limitano in base alla tipologia degli appartamenti sono fuorilegge, come pure quelli che consentono la sosta nel parcheggio per le sole operazioni di carico e scarico. Se l’area non è regolamentata e non sono delimitati i posti, lasciando magari anche lo spazio per i giochi dei bambini, non è un problema di chi vuol parcheggiare, ma un difetto del condominio.

Il turno e i pagamenti

Se la destinazione d’uso è chiara e ci sono posto sufficienti per tutti, comunque, dovrebbe essere sufficiente la buona volontà dei singoli e le capacità di guida per evitare l’intralcio ad altri come pure l’impossibilità per qualcuno di trovar posto. Se invece in cortile non ci sono posti a sufficienza per tutti occorre stabilire un sistema a rotazione, “garantendo così a tutti di poter usufruire dell’area a comune anche se non nello stesso tempo” (Cassazione 12873/2005). Ovviamente la delibera può prevedere anche che la sosta sia a pagamento, sia nel caso in cui ci sia posto per tutti, sia se si deve prevedere la rotazione.

Nessuno escluso anche se ha già un box

Inoltre occorre tener presente che nell’assegnazione dei posti, o nel sorteggio per la rotazione, non può essere escluso nessuno, neppure chi è già proprietario di un box. Nessun proprietario, per legge, può essere escluso dall’uso dei beni comuni: è infatti nulla qualunque delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo anche solo uno dei condomini senza il suo consenso (Cassazione 16228/2006). Quindi solo ne caso in cui rinunci spontaneamente, il proprietario dei box può non partecipare all’estrazione dei posti auto.

Quando la sosta è legittimamente vietata

Unica eccezione alla possibilità di regolare l’uso del cortile a maggioranza si ha nel caso in cui l’area interna, nei palazzi costruiti prima dell’entrata in vigore della legge, sia destinata esclusivamente a giardino. In questo caso la modifica della destinazione d’uso deve avvenire all’unanimità, sempre che si intenda intervenire sull’intera area. Se invece si intende solo regolarne l’uso, lasciando comunque il verde in essere, la maggioranza è sufficiente