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Tutte le novità sulle deleghe in condominio

La riforma del condominio ha riscritto le norme per la partecipazione all'assemblea per delega. La novità principale è quella che vieta di delegare l'amministratore, per qualunque tipo di assemblea. Previsto anche un tetto alle deleghe per condomini con più di 20 proprietari.

Le regole stabilite dalla legge

In base alla legge, ossia come prevede l'articolo 67 delle norme di attuazione del codice civile, ciascun proprietario può intervenire in assemblea "direttamente o tramite un proprio rappresentante", senza differenza alcuna tra assemblea ordinaria o straordinaria. Se un condomino delega un'altra persona, quindi, è esattamente come se fosse presente, e di fatti, nel verbale, viene indicata la "presenza per delega." La legge non pone, poi, alcun tipo di limite per quel che riguarda le persone che possono essere delegate a partecipare, che quindi possono essere anche estranee al condominio. Con la riforma è invece previsto un limite al numero massimo di deleghe per singola persona nel caso dei condomini con più di 20 proprietari. In questa situazione, infatti, ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e non più di 200 millesimi. La riforma, poi, ha vietato di delegare l'amministratore per qualunque tipologia di assemblea. Un divieto che non ammette eccezioni. Quindi anche se l'amministratore è un condomino in ogni caso non potrà avere alcuna delega.

La delega valida per numero di votanti e per importo dei millesimi

Poiché il delegato rappresenta a tutti gli effetti la persona da cui ha ricevuto la delega, in caso di più deleghe occorre considerare presenti i vari condomini che le hanno rilasciate, sia per quel che riguarda i millesimi che per il numero dei presenti. Un delegato, infatti, può essere presente anche per conto di più condomini, senza alcuna irregolarità. Così anche per un condominio con molti proprietari, un solo condomino delegato da molti altri, può del tutto legalmente rappresentare la maggioranza, dato che anche in presenza di tante deleghe e poche persone sono rispettati i requisiti della doppia maggioranza (presenti e millesimi) richiesti dal codice per la validità delle delibere.

Una sola delega anche in caso di comproprietà

Non possono essere, invece, delegate più persone da parte di più comproprietari dello stesso immobile, ad esempio marito e moglie, anche se hanno tra loro pareri diversi. Infatti anche in caso di comproprietà il voto espresso in assemblea, e pari all'intero ammontare dei millesimi dell'appartamento in questione, non può essere che uno solo. Se non c'è accordo e ci sono più deleghe date dai comproprietari a persone diverse, la legge obbliga all'estrazione a sorte. Lo prevede l'art. 67 delle norme di attuazione del codice civile precisando che "Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante designato dai comproprietari interessati”.

Una delega per ogni assemblea

Inoltre occorre tener presente che non è possibile rilasciare una delega una volta per tutte, ma questa deve deve risultare in calce alla singola convocazione e deve essere consegnata al presidente dell'assemblea perché la possa insieme a verbale. Per la regolarità dell'assemblea, infatti, è obbligatorio che tutti i condomini ricevano l'ordine del giorno della convocazione altrimenti le relative delibere sono impugnabili. Anche chi dà la delega deve dimostrare di essere al corrente degli argomenti in discussione. E' valida anche la delega orale, ma il delegato deve comunque far registrare la presenza del delegante al momento in cui viene dichiarata aperta l'assembla e compilato l'elenco delle presenze.

I rapporti tra delegante e delegato

Quanto ad eventuali contestazioni, possibili, ad esempio, quando la delega non è scritta, come chiarito dalla Cassazione 10 anni fa, "in difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentato ed il rappresentante sono disciplinati dalle regole del mandato con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega (Cassazione civ. n. 3952/94) e non gli altri condomini estranei a tale rapporto" (Cass. civ. n. 8116/99). Quindi il voto del delegato è sempre valido e in caso di contestazioni sul suo operato l'unico che può aver qualcosa da ridire è colui che ha dato la delega, ove non fosse stata rispettata la sua volontà, mentre in nessun caso potrebbero contestare il voto gli altri condomini. Si può chiedere di esprimere il voto a favore o contro solo su alcuni punti, astenendosi su altri.

Possibile il voto per delega anche in conflitto di interessi

E questo principio è valido anche quando si registra un conflitto di interessi, ossia quando un condomino vuol far assegnare i lavori di ristrutturazione condominiale alla propria ditta. In questo caso il condominio interessato non può votare per sé a favore della delibera, ma può farlo in rappresentanza dei condomini che gli hanno conferito la delega. Se l'approvazione avviene grazie al voto per delega data al condomino interessato, la delibera è valida, a meno che non si accerti "che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato".