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Affittare casa a turisti, ecco tutto ciò che c’è da sapere

Sono proprietario di una appartamento che vorrei dare in affitto per le vacanze estive: cosa prevede la legge?

Il periodo estivo per molti è sinonimo di vacanza. Una delle scelte più comuni di chi può godere di qualche giorno di ferie è quella di prendere in affitto un appartamento. Sono molti gli italiani proprietari di seconde case al mare o in montagna: venderle è difficile, ma è possibile locarli per periodi più o meno brevi ai turisti. Il contratto di affitto cosiddetto “turistico” è quello la cui durata varia dallo spazio di un fine settimana ad un massimo di 30 giorni. Come tutti i contratti di locazione, per essere valido ed efficace, deve avere la forma scritta, ma il suo contenuto è lasciato alla discrezionalità delle parti. Esso deve indicare: le generalità delle parti; la durata del contratto; i termini e le modalità di disdetta; il valore del canone di locazione e della eventuale cauzione richiesta dal proprietario (in genere il 30 per cento del canone, ha lo scopo di coprire eventuali danni all’immobile causati dall’inquilino); le modalità di utilizzo degli spazi accessori e degli spazi comuni (se è parte di un condominio); la dotazione dell’appartamento; l’assenza di biancheria o di servizio di pulizia dell’alloggio, cui deve provvedere personalmente l’inquilino; la finalità turistica del contratto. Se il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni: va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipulazione. Il costo della registrazione deve essere suddiviso in parti uguali tra il proprietario e l’inquilino; il proprietario deve comunicarlo all’autorità locale di pubblica sicurezza o, in mancanza, ai preposti uffici comunali, entro 48 ore dalla consegna dell’appartamento al conduttore, compilando il “modulo cessione fabbricato”, da inviare con raccomandata a.r. o consegnare di persona. In caso di locazione a soggetto extracomunitario, la comunicazione deve essere eseguita in ogni caso, e cioè anche se il contratto di locazione ha una durata inferiore a 30 giorni. Sul contratto deve essere apposta una marca da bollo da € 10,33 ogni 4 facciate. L’onere è a carico di entrambe le parti (50 per cento ciascuna). Ripararlo costa, e anche molto, e i dubbi sulla suddivisione delle spese sono sempre in agguato. Eppure il lastrico solare vanta addirittura un articolo del Codice civile che lo riguarda, il 1126, e che detta regole precise per la ripartizione dei costi tra i proprietari del palazzo quando il lastrico è ad uso esclusivo di un condomino. Un articolo solo, però, non racchiude tutta la complessità delle situazioni, da valutare volta per vola. Sulla questione ci sono anche diverse sentenze della Cassazione e orientarsi è un po’ più facile. Innanzitutto non sempre il lastrico solare svolge una doppia funzione, ossia quella di essere non solo la copertura del palazzo, ma anche uno spazio utilizzabile da un condomino. Se la funzione è solo quella di copertura, il lastrico rientra tra le parti comuni e quindi alla sua manutenzione partecipano tutti i proprietari in base alle proprie quote millesimali. In questo caso il lastrico è semplicemente parte strutturale dell’edificio e come tale le spese che richiede sono a carico di tutti, a prescindere dalla copertura o meno dei singoli appartamenti. Nessun problema se il condominio è composto da un corpo unico. Se invece si tratta di più scale, la manutenzione sarà a carico dei soli condomini per i quali il lastrico fa da copertura, a meno che non raccolga le acque di scolo di tutto il palazzo. In questo caso, infatti, tutti pagano per le spese, come ha stabilito una sentenza della Cassazione civile, sez. II, 16 aprile 1999, n. 3803, precisando che “il lastrico di copertura di una parte individuata dell’edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità”. Quando un solo condomino ha accesso al terrazzo in cima al palazzo, il lastrico non è più un bene condominiale, ma ha una doppia funzione: di spazio esterno utilizzabile da un solo proprietario e di copertura per tutti i condomini dei piani inferiori. In questi casi si applica l’art. 1126: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Chi ha in uso esclusivo il lastrico solare, paga solo 1/3 delle spese, a meno che non abbia altre proprietà sotto il lastrico (Cass., sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992). Sono invece interamente a carico del condomino che utilizza in modo esclusivo il lastrico le spese sostenute per un migliore utilizzo, salvo che la demolizione sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio (Cass. Sez. II, sentenza n° 735 del 19/01/2004). Anche nel caso di un condominio composto solo da due o tre proprietari la Cassazione (n. 13371/2005) ha ribadito che “La disciplina del condominio, pure in ordine alle spese (ad es., per i necessari rifacimenti dell’edificio ), è applicabile ad ogni tipo di condominio, anche a quelli c.d. “minimi”, composti cioè da due soli partecipanti”. Ancora: in caso di terrazza a livello - una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente - la suddivisione delle spese è più complicata. La giurisprudenza considera di proprietà esclusiva del condomino la parte di terrazza che sporge al di fuori del perimetro del palazzo, dunque che non copre nessun appartamento, mentre si applica la suddivisione delle spese tra il propripatrio e i soli condomini sottostanti quando è necessario provvedere alla riparazione o alla manutenzione della sola parte di terrazzo che copre gli appartamenti.