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Vendita forzata, la proprietà si trasferisce con decreto

Decreto di trasferimento e rilascio dell’immobile. Nell’ambito della fase della vendita forzata, l’aggiudicazione definitiva non determina automaticamente il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile, oggetto del pignoramento, in favore dell’aggiudicatario, in quanto l’effetto traslativo è determinato dalla sottoscrizione del decreto di trasferimento. Nella sua nuova formulazione il decreto di trasferimento deve contenere, tra l’altro, “l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto”. Esso costituisce titolo per il rilascio dell’immobile in favore dell’aggiudicatario nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell’immobile medesimo senza vantare un diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante ed ai creditori intervenuti e, come tale, di conseguenza all’aggiudicatario. Ottenuto il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario può subito agire per l’immediata liberazione dell’immobile da parte del debitore o dei terzi senza titolo opponibile alla procedura. La procedura ha inizio con la notifica dell’atto di precetto, nel quale viene intimato al debitore di rilasciare l’immobile entro un termine non inferiore a dieci giorni, in uno con la copia esecutiva del decreto di trasferimento. La mancata liberazione del bene entro il termine indicato consente all’aggiudicatario di notificare, a mezzo ufficiale giudiziario, l’atto di avviso con cui viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui deve rilasciare il bene. Nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile e può procedere alla liberazione del bene e, se necessario, nel caso in cui l’occupante opponga resistenza, avvalendosi dell’ausilio della forza pubblica. Non è possibile prevedere i tempi di definizione della procedura di rilascio. Mediamente sono necessari sei mesi soprattutto quando il terzo pone resistenza ed è necessario l’intervento della forza pubblica. Se un terzo occupa l’immobile in forza di un contratto di locazione, opponibile alla procedura, perché di data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento, l’aggiudicatario non può richiedere l’immediata liberazione del bene. In tal caso, si verifica una successione nel contratto di locazione che continua fino alla sua scadenza naturale. Mentre al termine del contratto, nel caso in cui il terzo non abbia rilasciato il bene, proporre lo sfratto per finita locazione. Tutela della Casa: il conferimento al fondo patrimoniale di tutti i beni del debitore solo per sfuggire al pignoramento non salva il coniuge in comunione dei beni all’oscuro dell’intento fraudolento. Fondo patrimoniale. Non è sempre possibile utilizzare il fondo patrimoniale per non pagare i propri debiti. È, infatti, illegittima la costituzione di un fondo patrimoniale fatta apposta per evitare l’aggressione dei beni da parte dei creditori. L’ammonimento viene da una recente sentenza della Cassazione (sent. n. 11862/2015). Il fondo patrimoniale crea una sorta di scudo nei confronti dei creditori sorti dopo la sua annotazione nell’atto di matrimonio. Tutti i beni inseriti nel fondo non possono essere più pignorati e soggetti a esecuzione forzata. Tale scudo non vale per tutti i debiti, ma solo per quelli contratti per esigenze estranee alla famiglia. I beni costituiti in fondo patrimoniale non potranno essere sottratti all’azione esecutiva dei creditori quando lo scopo perseguito nell’obbligarsi fosse quello di soddisfare i bisogni della famiglia, da intendersi in senso non restrittivo, vale a dire con riferimento non solo all’indispensabile per l’esistenza della famiglia ma anche alle esigenze volte al pieno mantenimento e all’armonico sviluppo della stessa (Cass. sent. n. 15886/2014). Per le obbligazioni nate per il mantenimento della famiglia o dell’immobile in questione, la barriera del fondo patrimoniale non opera più. Per esempio, l’abitazione inserita nel fondo è aggredibile dal fisco per il mancato pagamento delle imposte sulla casa, dal condominio per la morosità negli oneri mensili, dal venditore a cui non sia stata pagata la rata della cucina o del frigorifero, ecc.. Spetta al debitore provare che il creditore conosceva l’estraneità del credito ai bisogni della famiglia, essendovi una presunzione di inerenza dei debiti alle esigenze famigliari. Così Trib. Reggio Emilia 20.05.2015. L’esecuzione sui beni e sui frutti del fondo patrimoniale è consentita unicamente per debiti contratti per far fronte ad esigenze familiari. Spetta al debitore che ha costituito il fondo provare che il debito sia stato contratto per scopi estranei e che il creditore ne fosse a conoscenza. Diverso è se il debito sia sorto prima della costituzione del fondo patrimoniale. Il debito già esisteva al momento dell’iscrizione del fondo nell’atto di matrimonio e, pertanto, la schermatura del fondo non opera più. Il creditore, però, prima di poter aggredire i beni inseriti nel fondo patrimoniale, pignorandoli, deve procedere alla cosiddetta azione revocatoria: una causa, cioè, volta a rendere inefficace, nei suoi confronti, il fondo stesso. Il creditore deve dimostrare che il fondo sia stato creato al solo scopo di danneggiare (o meglio frodare) il creditore. Basta dimostrare: che il debitore fosse a conoscenza, all’atto della costituzione del fondo, di avere un’obbligazione; che il debitore non avesse altri beni, di pari o superiore valore, su cui il creditore potesse soddisfarsi. L’azione revocatoria deve essere intrapresa entro massimo 5 anni dalla costituzione del fondo, oltre i quali neanche i creditori anteriori alla nascita del fondo potranno più tutelare le proprie ragioni. Il conferimento in blocco di tutti i propri beni al fondo patrimoniale è un chiaro indice della volontà del debitore di frustrare le ragioni dei creditori e, quindi, la revocatoria è pressoché scontata, sempre nel rispetto degli altri presupposti. Il debitore dovrebbe dimostrare di essere proprietario di altri beni utilmente pignorabili. Queste regole si applicano anche quando il conferimento nel fondo patrimoniale riguarda beni rientranti nella comunione legale dei coniugi: la revocatoria è ugualmente possibile senza che sia necessario accertare la volontà di frodare i creditori anche in capo all’altro coniuge.