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Come vendere case senza comprarle con la Cessione di Compromesso

 

Esiste un modo per vendere case senza comprarle, questa è la Cessione di Compromesso.

È un sistema che mi chiedono in molti e che vale la pena approfondire.

Come funziona e come si può utilizzare al meglio nel nostro settore?

La Cessione di Compromesso è la possibilità di acquisire un immobile e cederlo senza mai intestarselo.

Il primo passo è trovare un immobile appetibile da soggetti che vogliono liberarsi del proprio immobile perché:

  • Sono immobili pignorati
  • Immobili ipotecati
  • Hanno problemi di divisioni
  • Hanno problemi di successioni

Se l’immobile non avesse problematiche, il proprietario non lo cederebbe mai a sconto, ma a prezzo di mercato, quindi prima di tutto è importante essere pronti a risolvere tutti i problemi che può presentare.

Una volta individuato l’immobile daacquistare a sconto, il primo passo è andare dal proprietario per acquisire undiritto sulla sua casa, senza acquistarla, e creare un atto che si chiamacessione di compromesso, o preliminare, con cui acquisisci il diritto di acquisto.

Nel compromesso è fondamentale di indicare sempre una“way out”, ovvero una via di uscita con la quale rinunci a comprare l’immobile se non si verificano determinate condizioni.

Un esempio di condizione potrebbe essere la necessità che venganocancellati i pignoramenti e le ipoteche sull’immobile, oppure cambiamenti nella politica fiscale alla data del rogito finale.

Una volta ottenuto il diritto di acquistare l’immobile dal proprietario, siamo liberi di lavorarci per migliorarlo.

Potrebbe essere necessario:

  • Fare una veloce ristrutturazione
  • Risolvere il pignoramento
  • Risolvere eventualmente una causa
  • Definire le problematiche che possono esserci sull’ immobile, che non hanno permesso al soggetto di venderlo al prezzo di mercato

La durata del compromesso in Italia è al massimo di tre anni, quindi il passaggio di proprietà deve essere effettuato entro tre anni altrimenti non ha più validità.

Se sei preparato, non avrai difficoltà a saldare tutti i debiti dell’immobile, risolvere tutti i problemi che presenta, e renderlo più affascinante per l’utente finale.

A questo punto chi non conosce questa modalità tende ad intestarsi l’immobile, comprandolo dal proprietario, così da rivenderlo all’acquirente.

Così facendo però, pagheresti il 9% di tasse  per la seconda casa, quindi su 100.000 euro avresti un aggravio di 9.000 euro, denaro che potresti utilizzare per migliorare l’immobile.

Noi non ci intesteremo mai quest’immobile.

Una volta trovato un acquirente, prenderai un appuntamento dal notaio e cederai il compromesso dal venditore iniziale all’acquirente finale, e guadagnerai per l’attività di cessione di compromesso.

La compravendita dunque avviene direttamente tra il soggetto A e il soggetto B. Attenzione perché il proprietario può vendere l’immobile all’acquirente solo perché tu gli hai ceduto il diritto d’acquisto. La compravendita non può avvenire con un soggetto diverso da quello che hai indicato tu.

Ti faccio un esempio

Hai acquisito un compromesso da Mario per un immobile che aveva dei problemi (che tu hai risolto) per 100.000 euro. Ovviamente non gli dai i 100.000 ma gliene dai 80.000 per saldare i debiti, poi 10.000 per fare i lavori di ristrutturazione e i restanti 10.000 li dai cash al vecchio proprietario.

Metti in vendita l’immobile per 140.000 euro, il tuo guadagno corrisponde al differenziale di  40.000 euro che otterrai dall’acquirente finale.

Non ti sei intestato l’immobile, quindi non devi fare passaggi di proprietà, e sarai tassato dal fisco solo per il tuo guadagno.

Questa modalità è prevista e regolamentata dal Codice Civile, anche se poco conosciuta.

Questo è per te un enorme vantaggio.

È una modalità semplice?

Nel settore immobiliare non c’è nulla di semplice e scontato, ogni compromesso è diverso dall’altro, la situazione più frequente è questa che ti ho raccontato, ma poi va studiato e cucito addosso all’operazione stessa.

La cessione di compromesso è un’opportunità. Nel gergo si dice fare un passaggio di mano, cedere il bene ancor prima di averlo acquistato.

Ma ricorda, non si vince mai da soli.

È sempre un concetto di win win, Vinciamo insieme.

Devi sviluppare inoltre una rete di relazioni di qualità, con professionisti come commercialisti, avvocati, agenti immobiliari, che ti sostengono durante l’operazione.

Solo così puoi fare affari in un mercato così competitivo.

Buona Vita

Antonio Leone